공급부족에 고분양가 단지도 관심 집중…국평 강북권 20억·한강 이남 30억 육박

성북·노원·동대문구 일대 분양가 및 분양·입주권 수요 몰려
노원선 수차례 무순위 청약 단지에 5억 '웃돈'
동작구선 강남3구 분양가 역전에도 30 대 1 이상 경쟁률
입주 물량 줄자 '서울 불패' 인식 강해져

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

서울 아파트 분양가가 가파르게 상승하면서 이른바 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡형 기준 분양가와 분양·입주권(새 아파트에 입주할 수 있는 권리) 시세가 강북권에서는 20억원, 한강 이남 주요 지역에서는 30억원에 각각 육박하고 있다. 원자잿값과 인건비 상승에 따른 공사비 부담, 토지비용 증가 등이 맞물리며 분양가격이 치솟고 있지만, 공급 부족 우려가 지속되면서 신축 아파트 희소성이 커진 영향으로 해석된다.

25일 도시정비업계에 따르면 성북구 장위10구역 재개발 사업을 통해 공급되는 '장위 푸르지오 마크원' 아파트의 전용 84㎡형 최고 분양가는 17억6570만원으로 책정됐다. 2022년 인근에서 분양된 4구역 재개발 단지 '장위 자이 레디언트' 같은 평형 분양가(10억2350만원)보다 약 7억4000만원 비싸다. 2024년 같은 시공사가 선보였던 6구역 '푸르지오 라디우스 파크'의 최고 분양가(12억1100만원)와 비교해도 약 5억원 이상 올랐다. 약 3만가구를 수용할 수 있는 신도시로 개발이 본격화하면서 같은 생활권 내 신축 아파트 분양가가 크게 뛴 것이다.

성북구 외 노원구와 동대문구 등 강북 주요 지역에선 신축 아파트 분양·입주권 시세가 가파르게 뛰고 있다. 대표적으로 노원구 광운대역세권 개발사업을 통해 공급된 '서울원 아이파크'(3032가구) 전용 84㎡형 분양권은 지난달 14일 18억1160만원(44층)에 거래되며 신고가를 썼다. 2024년 분양 당시 동일 평형 최고 가격(14억1400만원)보다 약 4억원 높은 가격이다.

동대문구 이문뉴타운에 들어선 '이문 아이파크 자이'(4321가구) 같은 평형 입주권 역시 같은 달 9일 18억3000만원(22층)에 거래된 바 있다. 2023년 분양 당시 최고가 기준 13억229만원보다 약 5억원 오른 것이다.

과거 강북권에서 국평 기준 15억원을 넘는 아파트를 찾아보기 어려웠던 것과 비교하면 시장 분위기가 달라졌다는 평가다. 분양가와 분양·입주권 가격 모두 20억원에 육박하면서 강북 신축 아파트의 가격 수준이 새로운 국면에 진입했다는 것이다.

노원구의 한 공인중개사는 "'서울원아이파크'는 분양 당시 고분양가 논란에 휩싸였고 무순위 청약도 여러 차례 진행할 정도로 시장 반응이 뜨겁지 않았던 단지"라며 "하지만 서울에서 신축 브랜드 대단지 공급이 갈수록 줄어들면서 희소성이 부각된 결과 분양권에도 상당한 프리미엄이 형성되고 있다"고 말했다.

강남 3구(강남·서초·송파구) 외 분양가상한제 적용을 받지 않는 강남권 정비사업 단지들의 국평 분양가는 30억원에 근접하고 있다. 동작구 노량진뉴타운에서 공급을 앞둔 '드파인 아르티아'의 전용 84㎡ 최고 분양가는 27억6000만원으로 책정됐다. 일부 강남3구 분양 단지보다도 높은 수준으로, 이른바 '분양가 역전' 현상까지 나타나고 있다.

최근 동작구 흑석뉴타운에서 1순위 청약을 받은 '써밋 더힐'도 국평 최고 분양가가 29억7820만원으로 책정됐다. 그럼에도 불구하고 211가구를 대상으로 6860개의 청약통장을 받아 평균 32.5 대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다.

업계에서는 서울 내 신축 아파트 공급 감소를 분양가 상승의 주요 배경으로 꼽는다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만6951가구로 지난해(3만7103가구)보다 27.4% 줄어들 것으로 전망된다. 특히 올해 상반기 입주 물량은 6947가구에 그쳐 지난해 같은 기간 대비 69.4% 급감했다.

공급 부족 우려가 커지면서 분양가가 치솟아도 신축 아파트에 대한 수요는 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 서울 민간아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 6355만원으로 사상 처음 6000만원선을 돌파했다. 분양가를 구성하는 핵심 요소인 대지비 비중이 전국 최고 수준인 71%에 달하는 데다 공사비 상승 부담까지 더해지면서 분양가 오름세가 이어지고 있다는 분석이다.

분양업계 관계자는 "서울의 경우 분양만 했다 하면 '완판'(100% 분양 완료)이 된다는 인식이 조합과 시공사 간 크게 자리잡고 있는 상황"이라며 "공급 부족이 해소되지 않는 한 공사비와 금융비용, 토지비 부담이 커진 상황에서 사업 주체가 굳이 분양가를 낮출 이유가 사실상 없는 상황"이라고 했다.