[2026 세제개편] 집값중심 과세 개편…‘똘똘한 한채’ 정조준

2026 세제개편안 발표
2028년부터 주택수 무관 종부세 동일 세율
94억원 초과 주택 세율은 2.7→5%로 인상
1주택 기본공제 12억→14억, 실거주 보호

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난 30일 정부세종청사에서 열린 '2026년 세제개편안' 브리핑에서 모두발언을 하고 있다. / 제공=재정경제부

정부가 종합부동산세(종부세) 과세체계를 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로 전면 개편한다. 실거주 1주택자는 세 부담을 완화하는 반면 초고가·비거주 주택에 대해서는 세율과 과세기준을 강화해 '똘똘한 한 채'에 집중된 세제 혜택을 줄이겠다는 취지다.

재정경제부는 3일 이런 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 발표했다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 사전 브리핑에서 "집은 바잉(buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(living), 즉 사는 곳이라는 원칙 하에 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편한다"고 밝혔다.

이번 개편안에 따르면 종부세는 2028년부터 보유 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 동일한 세율을 적용한다. 현재는 과세표준 12억원 초과 3주택 이상에만 2.0~5.0%의 중과세율을 적용했지만, 앞으로는 주택 수와 상관없이 같은 세율을 부담하게 된다.

이에 세율도 전반적으로 오른다. 과세표준 12억~25억원은 1.3%에서 2.0%, 25억~50억원은 1.5%에서 3.0%, 50억~94억원은 2.0%에서 4.0%, 94억원 초과는 2.7%에서 5.0%로 각각 인상된다. 다만 급격한 세 부담 증가를 막기 위해 내년에는 중간 단계 세율을 적용하고 2028년부터 개편 세율을 전면 시행한다.

실거주 1주택자는 보호한다. 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향돼 시가 약 20억원 이하 주택은 종부세를 내지 않게 된다. 기본공제도 실거주자는 14억원으로 확대하지만 비거주 1주택자는 9억원으로 축소해 실거주 여부에 따라 혜택을 차등화했다. 정부는 이번 개편으로 시가 약 35억원부터 종부세 부담이 늘어나고 46억원을 넘는 초고가 주택은 세 부담 증가 폭이 커질 것으로 전망했다.

과세표준 산정에 적용되는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 단계적으로 70~80%로 높인다. 조정대상지역 보유자와 3주택 이상 보유자는 2028년 80%까지 인상하고, 그 외 납세자는 내년부터 70%를 적용한다. 세 부담 상한도 현행 전년도 세액의 150%에서 200%로 높여 종부세율 인상 효과를 반영하기로 했다.