“동네 역 주변 통째로 바뀐다”…서울 325개 역세권 개발 시동

일터·주거·여가 한곳에…'역세권 활성화 사업' 확대 버전 발표
역세권 복합개발 허용, 공공 기여 부담 대폭 완화 등…2031년까지 본격 가동
오세훈 시장 "역세권 고밀·복합개발, 서울만의 도시공간"

아시아투데이 디자인팀

지하철역 주변에서 일하고 살고 여가를 즐기는 '직·주·락(職住樂)' 도시가 서울의 새 표준으로 자리 잡는다. 서울시가 325개 전체 역세권을 복합개발 대상지로 열고, 환승역 고밀개발과 간선도로변 신규 사업까지 더한 입체적 도시 재편에 나선다. 특히 늘어나는 역세권 개발이 비강남권역으로 집중돼 오세훈 서울시장이 강조해 온 '다시, 강북 전성시대' 실행 의지를 나타냈다.

오 시장은 25일 시청 브리핑실에서 '역세권 활성화 사업' 발표를 통해 "미래 세대가 긴 출퇴근 시간에 삶을 소모하지 않고 좋은 입지에서 여유롭고 품격 있는 일상을 누릴 수 있도록 이 변화를 역세권에서부터 실현해 나가겠다"고 밝혔다. 그는 "민간과 공공이 협력해 역세권의 고밀·복합개발을 추진함으로써 누구나 살고 싶고 머물고 싶은 서울만의 도시공간을 만들겠다"고 강조했다.

서울 시내 역세권은 하루 1000만 명이 오가는 교통 거점이자 도시화 면적의 36%를 차지하지만, 소형 필지 비율 38%에 노후 건축물도 41%를 웃돌며 용적률은 서울 평균의 1.1배에 불과했다. 업무·주거·상업·문화를 한 공간에 압축하는 고밀복합 개발이 글로벌 도시경쟁력의 척도로 자리 잡은 상황에서, 잠재력 대비 개발밀도가 낮은 역세권의 변화가 불가피해진 것이다. 오 시장도 "지금 전 세계가 멀리 이동하지 않고 가까운 거리 내에서 일도 하고 여가도 즐길 수 있는 도시 형태를 지향하고 있다"며 "집과 일터와 여가가 한 공간 가까이 밀집된 도시 속 생활이 가능하도록 만드는 것이 서울시의 방향"이라고 설명했다.

이에 시는 개발 대상 확대와 사업성 강화를 통해 역세권 활성화를 본격화한다. 기존에는 중심지 내 153개역에서만 상업지역 용도 상향이 가능했지만, 이를 서울 전체 325개 역세권으로 전면 확대한다. 향후 5년간 100개 구역을 추가 개발해 주거 3만2000세대와 비주거 연면적 270만㎡를 확보할 계획이다.

◇ 153개역에서 325개역으로…비강남권이 핵심
특히 주목할 대목은 수혜 지역의 분포다. 공공기여 비율 완화 대상인 11개 자치구는 동북권 6곳, 서북권 2곳, 서남권 3곳 등 비강남권 외곽에 집중돼 있다. 표준지 공시지가가 낮은 이들 지역에 한해 공공기여 비율을 증가 용적률의 50%에서 30%로 낮춘다. 이는 시가 강조해 온 '강북 전성시대' 비전과 맞닿아 있다. 강남·북 균형 발전을 도시 공간 재편의 축으로 삼겠다는 구상이 이번 역세권 전략에서 구체적 실행 단계로 이어진 것이다. 비강남권의 무한한 잠재력을 깨워 일자리가 넘치는 지역성장 거점으로 발전시켜 강북시민의 삶의 질을 획기적으로 변화시킨다는 계획이다.

오 시장은 "강남권이 아닌 동부·서부·서남 권역에서는 수십 년간 상업지역을 늘려달라는 요청이 끊이지 않았다"며 "경제성을 보강해 주지 않으면 아무리 개발을 유도하려 해도 변화가 일어나지 않는 지역들"이라고 짚었다. 그러면서 "이런 지역에 경제성을 보강해 줌으로써 활발한 개발과 변화가 촉진될 수 있도록 하는 것이 이번 조치의 핵심"이라며 "강북을 일자리, 주거, 여가가 공존하는 입체복합도시로 발전시키는 '다시, 강북전성시대'의 완성을 위한 견인차 역할을 할 것"이라고 강조했다.

주거 공급 체계도 손질한다. 역세권 장기전세주택의 입지 범위를 기존 역 반경 350m에서 500m로 넓히고, 폭 20m 이상 간선도로 교차지 200m 이내도 포함시킨다. '사전검토'와 '계획검토'를 통합한 '통합검토' 방식으로 인허가 절차를 간소화해 24개월 걸리던 사업 기간을 5개월 이상 단축한다. 이를 통해 기존 127곳 12만호에서 366곳 21만2000호로 공급을 대폭 늘린다.

환승역 중심의 대규모 고밀·복합개발도 핵심이다. 환승역 반경 500m 이내에서 용적률을 최대 1300%까지 허용하는 '성장거점형 도심복합개발' 사업을 신규 도입한다. 오는 6월 대상지 공모를 시작으로 5년간 35곳을 발굴해 업무·상업·주거·문화시설이 어우러진 대규모 복합거점으로 조성할 계획이다.

오 시장은 "싱가포르 마리나원이나 독일 프랑크푸르트 포타워즈 같은 글로벌 수준의 대규모 복합 공간을 서울에 구현하겠다"고 밝혔다. 마리나원은 부지면적 2만6200㎡에 오피스·레지던스·상업이 결합된 싱가포르의 대표 복합거점이며, 포타워즈는 오피스·주거·호텔·보육을 한 공간에 압축한 유럽형 직주락 모델이다.

역과 역 사이 비역세권을 겨냥한 신규 사업도 추진한다. 폭 35m 이상 주요 간선도로변을 대상으로 최대 일반상업지역까지 용도 상향을 허용하는 '성장잠재권 활성화 사업'을 도입한다. 역세권을 '점'으로, 간선도로변을 '선'으로 연결해 서울 전역을 보행 중심 생활권으로 엮겠다는 구상이다.

오 시장은 "제도 개선과 신규 사업 도입을 통해 더 많은 지역에서 더 빠르게 역세권 활성화가 체감될 수 있도록 서울 전역에 생활거점을 촘촘히 확산해 나가겠다"고 말했다.

오세훈 서울시장이 25일 오전 서울시청 브리핑룸에서 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'을 발표하고 있다./서울시