[6·3지방선거, 서울을 묻다] 정원오VS오세훈, 공공주택 13만호 같은 숫자, 다른 길…주택공약 해부

서울시장 후보 공약 분석① 주택·부동산
정원오 "36만호 착공…착착개발로 공급절벽 돌파"
오세훈 "31만호 착공…민간 주도·서울 자력으로"
'정부협력형' VS '조례연계형'…"재원·협력 구조, 따져야"

아시아투데이 디자인팀

제9회 6·3 전국동시지방선거가 이틀 앞으로 다가왔다. 아시아투데이는 본지가 자체 구축한 'AT AI ANIMA 공약검증 시스템'을 통해 정원오 더불어민주당 서울시장 후보와 오세훈 국민의힘 서울시장 후보의 주택·교통 공약을 2회에 걸쳐 집중 검증한다. 공약의 수치와 슬로건이 아닌, 정책 분류·재원 구조·중앙정부 협력 여부·실현 가능성 등 실제 행정 이행 구조를 기준으로 분석한다. 유권자가 선택의 근거로 삼을 수 있는 객관적 판단 자료를 제공하는 것이 이번 기획의 목적이다. -편집자주

6·3 지방선거를 앞두고 정원오 민주당 서울시장 후보와 오세훈 국힘 서울시장 후보가 주택·부동산 공약 대결에 본격 돌입했다. 현재 서울 아파트 전세 평균 가격은 6억8147만원으로 전고점을 경신했고, 매입임대주택 공급량은 2020년 7200호에서 2023년 1916호로 급감하는 등 서울 주거 불안이 심화된 상황이다. 이를 배경으로 두 후보 모두 주택 공급 확대를 핵심 의제로 내세웠다.

두 후보 모두 2031년까지 공공주택 13만호 공급이라는 같은 숫자를 내걸었지만, 총공급 규모·재원 구조·이행 방식에서 정반대의 노선을 걷고 있다. 정 후보는 이재명 정부와의 협치를 앞세운 공공 주도 공급을, 오 후보는 서울시 자체 역량과 민간 주도 공급을 각각 핵심 전략으로 내세웠다.

◇ 정원오 "36만호 착공…착착개발로 공급절벽 돌파"
우선 정 후보는 2031년까지 36만호 이상을 착공 기준으로 공급하는 '서울 주거 3136+ 착착 포트폴리오'를 발표했다. 정비사업 30만2000호, 신축매입임대 5만호, 영구임대단지 고밀재건축 1만호가 뼈대다.핵심은 현재 15년 안팎인 정비사업 기간을 10년 이내로 단축하는 '착착개발'이다. 기본계획·구역지정·정비계획 변경·관리처분인가를 동시에 처리하는 '동시신청제도' 도입과 도정법 개정이 선행 조건이다.

500세대 미만 정비구역 지정 권한을 자치구로 이양하고, 시장 직속 정비사업 전문 매니저를 전 구역에 파견한다는 구상이다. 서울시 도시정비사업 조합연대, 리모델링 조합협의회, 도심 공공주택복합사업 서울지역연대 등의 지지선언을 이끌어냈다.

특히 유세 기간 강남 4구를 비롯해 영등포·양천·구로·강북·도봉구 등 25개 구 전역에서 재건축·재개발 간담회를 잇따라 개최하며 '민주당은 反개발' 프레임을 정면 돌파하고 있다. 재개발·재건축이 장기 지연되고 있는 강남 4구를 묶은 '강남4구 특별위원회' 설치를 여당 지도부에 요청했다. 나아가 '소득 없는 은퇴세대 1주택자 재산세 한시 감면' 공약도 내걸었다. 이는 부동산에서 만큼은 민주당에 비판적인 중도층을 겨냥한 것으로 보인다.

취약계층 주거 대책으로는 침수·재해에 취약한 지하·옥탑 등 37만1000여 호 중 4만호를 수리해 '집다운 집'으로 개선하고, 오세훈 시정에서 2020년 7200호에서 2023년 1916호로 급감한 매입임대를 연 7000~9000호로 정상화한다. 청년 임대주택은 상생학사 모델 확산 등 5만호를 공급하고, 청년 월세 지원 대상을 연 2만명에서 5만명으로 2.5배 확대한다. 신혼부부에게는 공공임대 3만호 우선 공급과 실속형 분양주택 1만호 공급이 핵심이다. 재원은 이재명 정부·LH와의 국비 연계가 핵심이다. 정 후보는 "이재명 정부와 긴밀히 협력하면 서울 주택공급난을 충분히 해소할 수 있다"고 강조했다.

정원오 민주당 서울시장 후보가 지난달 24일 서울시 공공임대주택임차인 권익증진위원회와 간담회를 한 후, 정책의견서를 받고 있다./정원오 후보 캠프

◇ 오세훈 "31만호 착공…민간 주도·서울 자력으로"
오 후보는 서울시장 재임 당시인 지난해 9월 발표한 '신통기획 시즌2'를 선거 공약으로 이어받아 2031년까지 31만호 착공, 2035년까지 37만7000호 준공을 목표로 내세웠다. 소규모 정비사업·리모델링까지 더하면 2031년 최대 39만호 이상 공급이 가능하다는 게 캠프 측 설명이다. 핵심 전략은 민간 중심 정비사업 가속화다. 환경영향평가 초안검토 회의 생략, 추정분담금 중복검증 폐지 등 인허가 절차 간소화로 정비사업 기간을 기존 18.5년에서 최대 6.5년 단축한다.

한강벨트 등 선호 지역에 전체 착공 물량의 63.8%인 19만8000호를 집중 공급해 실질적 집값 안정을 이끌겠다는 구상이다. 공공주택은 2031년까지 공공임대 12만3000호와 공공분양 6500호 등 13만호를 공급한다. 장기전세주택을 현재 3만7000호에서 10만6000호로 확대하고, 시세 절반 수준의 '바로내집' 6500호를 도입해 무주택 시민의 자가 소유 진입 장벽을 낮춘다. 청년 주거는 미리내집 2만호·청년안심주택 2만호·새싹원룸 1만호·바로내집 600호·서울내집 8000호 등 '서울찬스 5종 주택' 8만2000호로 대응한다.

특히 오 후보는 이재명 정부의 대출규제 정책을 '부동산 지옥'으로 규정하고 서울 전역에서 유세 중이다. 선거 사흘 전에는 기자회견을 열어 '서울시민 5대 명령'을 발표했다. 재개발·재건축 정비사업 여건 정상화, 전월세난 해결을 위한 민간 임대주택 공급 활성화, 부동산 세금폭탄 예방 장치 마련 등 '3대 긴급 부동산정책 개선안'을 담아 중앙정부를 거듭 압박했다.

오 후보의 주택 공급 정책의 재원은 서울시 자체 역량에 기반한다. 사전협상제도를 통한 공공기여금 환수와 민간 개발이익 재투자 구조를 활용해 중앙정부 의존을 최소화하겠다는 방침이다. 오 후보는 "민간 주도 정비사업 활성화로 시민이 원하는 곳에 신속 공급해 실질적 집값 안정을 이루겠다"고 밝혔다.

오세훈 국힘 서울시장 후보가 지난달 24일 성동구 행당7구역을 찾아 재개발 문제점을 지적하고 있다./오세훈 후보 캠프

◇ 정원오, '정부협력형' VS 오세훈 '조례연계형'
이 같은 두 후보의 정책의 결은 확연히 구분된다. 정 후보는 이행구조(A~E형) 종합 평가에서 즉시 시행이 가능한 A·B형 외에도 광역 및 정부협력형인 C·D유형이 많았다. 핵심 공약인 도정법 개정·동시신청제 도입이 'D형'으로 국회 입법과 이재명 정부 협력이 전제 조건이다. 정부·여당의 힘을 최대한 활용하겠다는 의지로 풀이된다. 다만 법 개정 지연될 경우 착공 목표 달성은 흔들릴 수 있다. 취약주거 개선·정비사업 현장 지원 등 기초단체 권한 내 항목은 당선 직후 즉시 추진 가능하다는 점은 강점이다.

반면 오 후보의 공약 대부분은 즉시 시행이 가능한 A·B형(조례·예산 연계형) 중심으로 서울시 자체 권한과 기존 행정 연속성 위에서 추진 가능한 구조다. 신통기획 시즌2는 재임 중 이미 가동한 정책이라 즉시 추진력이 높다. 다만 주택도시기금 추가 투입은 중앙정부 협의가 필요하고, 민간 주도 공급이 실제 집값 안정으로 이어질지는 시장 반응에 달려 있다.

주택 전문가들은 두 후보 모두 주택 공급 확대를 핵심 기조로 내세운 것을 긍정적으로 평가했다. 전월세 시장 불안이 심화되는 상황에서 공급 확대 방향으로 의견이 모인 것 자체가 의미 있다는 시각이다.

다만 공급 방식에서는 민간 개발 활용이 서울에 더 적합하다는 의견도 나온다. 한국건설산업연구원 김성환 연구위원은 "국비 매칭 공급도 중요하지만 균형발전 측면에서 서울은 민간에 기회를 여는 방향을 고민해야 한다"고 말했다. 정원오재원·협력 구조가 안정적으로 작동 후보의 재개발·재건축 현장 유세에 대해서도 주목했다. 김 연구위원은 "정 후보가 성동구청장 시절 상당한 규모의 재개발 인허가를 풀어낸 경험이 있다"며 "민주당의 반개발 프레임을 정면 돌파하겠다는 의지로 읽힌다"고 분석했다.

한 부동산 전문가는 "두 후보 공약의 공통 과제는 공급 이후 가격 안정 효과"라며 "서울 주택 시장은 공급 부족 외에 심리·투기 수요, 금리 변동 등 복합 요인이 작동한다"고 말했다. 이어 "'36만호(정원오) 대 31만호(오세훈)'라는 착공 목표 차이가 임기 내 실제로 구현될 수 있는지, 각 후보가 의존하는 재원·협력 구조가 안정적으로 작동할 수 있는지가 유권자가 따져봐야 할 핵심 질문"이라고 강조했다.